自宅をレンタルスペースとして貸す副業｜賃貸の転貸・管理規約・収入の区分で確認すること

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こんにちは、YAMAZAKI JOB MEDIA編集長の山崎正義です。副業詐欺で300万円の借金を背負い、そこから地道な副業で立て直す過程で、130件以上の副業案件を調べてきました。自宅のリビングや空いている一室を、撮影や会議・集まりの場所として時間単位で貸す。こうした「レンタルスペース」の副業は、家にあるものを使うだけに見えるので、始めやすい副業として紹介されることが増えました。

この記事では、「賃貸の部屋でも貸してよいのか」「分譲マンションの管理規約ではどう扱われるのか」「受け取ったお金は税金の上で何の所得になるのか」の3点に答えます。根拠にしたのは、民法、国土交通省のマンション標準管理規約、国税庁が公表している所得の説明です。

結論｜家具を買う前に、契約・規約・用途の3つを確かめる

項目	答え
どんな仕事？	自宅の一室や全体を、撮影・会議・集まりなどの場所として時間単位で貸し、利用者から利用料を受け取る。予約の受付・鍵の受け渡し・清掃・備品の補充・近所への対応までが仕事に入る
どのくらい稼げる？	利用料は自分で決めるもので、個人の収入についての公的な統計はない。1回の予約からいくら残り、時間あたりいくらになるかを確かめる計算は本文で示す
始めるのに必要なもの	賃貸なら貸主の承諾、分譲マンションなら管理規約の確認。持ち家でも、住宅ローンの借入先・火災保険の会社・自治体の窓口への確認が要る。家具や撮影用の備品を買うなら、その費用
気をつける点	賃貸の部屋を貸主の承諾なく他人に使わせると、民法612条により契約を解除される理由になる。確認の前に備品を買わない

自宅を貸す副業は、登録すれば始められる副業とは順番が逆です。先に「この家でやってよいか」を確かめ、通った家だけが次へ進めます。住んでいる家の形ごとに、最初に確かめる相手をまとめます。

住んでいる家	最初に確かめる相手	確かめること
賃貸（アパート・マンション・戸建て）	貸主・管理会社	他人に時間貸しすることを承諾してもらえるか。契約書の「使用目的」と「禁止される行為」の条項
分譲マンション	管理組合・管理会社	管理規約と使用細則で、住宅以外の使い方が禁じられていないか
持ち家の戸建て	住宅ローンの借入先・保険会社・自治体	ローンの契約、火災保険の補償の範囲、建物の用途についての決まり

どんな仕事？｜撮影・会議・集まりで、負担のかかる場所が違う

レンタルスペースは、掲載サイトに部屋の写真と料金を載せ、予約した人に時間単位で使ってもらう仕組みです。自宅を使う場合、何に使ってもらうかで、近所への影響と自分の手間が変わります。

使われ方	来る人	負担がかかる点
撮影（写真・動画）	撮影者・モデルなど少人数。機材の持ち込みがある	機材の搬入と搬出、家具や床の傷、室内の写真が外に出ること
会議・作業	少人数。平日の日中が中心	Wi-Fiや机の用意。静かだが、利用のたびに知らない人が出入りする
集まり・パーティー	人数が多い。夜と週末が中心	話し声と足音、ごみ、共用部分の使い方。苦情がいちばん出やすい

「場所を貸すだけ」と説明されることが多いのですが、実際に時間を使うのは、予約のやり取り、鍵の受け渡し、利用のあとの清掃と点検です。利用者が帰ったあとに毎回もとの状態へ戻す作業があり、そこに自分の生活の片付けも重なります。自分が住んでいる家を貸すなら、貸しているあいだ自分と家族はどこにいるのかも、先に決めておく必要があります。

もう1つ、自宅ならではの点があります。掲載サイトに住所と室内の写真を載せることです。予約した人には住所が伝わり、室内の写真は誰でも見られます。家族の持ち物や窓の外の景色から住んでいる場所が分かることもあるので、載せる前に家族と話し合ってください。

どのくらい稼げる？｜1回の予約からいくら残るか

レンタルスペースの利用料は、貸す人が自分で決めます。個人が自宅を貸していくら受け取っているかという公的な統計は見当たらないので、この記事では収入の金額を載せていません。代わりに、1回の予約から手元にいくら残り、それが時間あたりいくらになるかを確かめる式を示します。

掲載サイトの手数料の率は、サイトごと・契約の形ごとに違います。上の30%は計算のために置いた数字なので、登録する前に各サイトの公式ページで確かめてください。この式に入っていないものもあります。

• 予約が入らない時間：計算例は「1予約あたり」の数字です。予約のない日は収入がありません。月の収入を示すものではありません
• 始める前の費用：机・椅子・照明・背景などの備品、鍵の受け渡しの道具、掲載用の写真の撮影
• 傷と汚れの修理：床や壁の傷、家具の破損。賃貸なら、退去のときの原状回復の費用に跳ね返る
• 自分と家族が家を空ける時間：貸しているあいだ外で過ごすなら、その時間と費用も引いて考える

始め方｜確認から最初の予約まで

順番	やること	確かめる点
1	勤務先の就業規則を読む	副業が禁止・許可制・届出制のどれか
2	家の決まりを確かめる	賃貸なら貸主の承諾。分譲マンションなら管理規約と使用細則
3	ローンと保険を確かめる	住宅ローンの借入先に、家の一部を貸してよいか。保険会社に、有料で他人に使わせているあいだの事故が補償されるか
4	自治体と消防署に相談する	建物の用途についての決まりと、必要な消防用設備が変わらないか
5	使い方の決まりを作る	人数の上限、使える時間帯、音、ごみ、禁煙、飲食の範囲
6	掲載サイトに登録する	手数料の率、入金の時期、破損があったときの補償の有無
7	貸して、記録する	予約ごとの利用料・手数料・経費を残す（確定申告で使う）

順番の2から4は、お金を使わずに確かめられます。備品を買うのは、ここを通ってからにしてください。

気をつける点｜賃貸の転貸・管理規約・ローンと保険

1. 賃貸の部屋は、貸主の承諾がなければ貸せない

民法612条は、借りている人は貸主の承諾がなければ、借りている物を他人に貸す（転貸する）ことができないと定めています。承諾なく他人に使わせた場合、貸主は契約を解除できます。裁判では、貸主との信頼関係を壊すとまでは言えない特別な事情があるときに解除が認められなかった例もありますが、その事情を示す責任は借りている側にあります。お金を受け取って、知らない人に、繰り返し使わせる形で「特別な事情」を主張するのは難しいと考えてください。

もう1つ読むのが、契約書の「使用目的」です。国土交通省が示している賃貸住宅標準契約書をもとにした契約では、部屋を「居住のみを目的として」使うと書かれているのが普通です。時間貸しは、転貸の問題とは別に、この使用目的にも合わなくなります。

時間単位の貸し出しが法律の上で「転貸」に当たるかどうかは、貸し方によって見方が分かれます。ただ、どちらに当たるにしても、貸主に黙って始めてよい理由にはなりません。承諾は書面で受け取り、人数・時間帯・使い方の範囲も書いてもらってください。

2. 分譲マンションは「専ら住宅として使用」の規約を見る

国土交通省のマンション標準管理規約は、12条で「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定めています。多くのマンションの規約は、このひな型をもとに作られています。同じ規約のコメントは、住宅としての使用かどうかを「専ら居住者の生活の本拠があるか否か」で判断し、生活の本拠にふさわしい平穏さが必要だとしています。

自分が住んでいる部屋でも、知らない人が入れ替わりで出入りし、機材を運び込み、夜に集まる使い方は、この「平穏さ」と合いにくくなります。レンタルスペースを名指しした定めが規約に無い場合でも、自分で判断せずに、管理組合に聞いてください。エレベーターや廊下、オートロックといった共用部分を利用者が使うことも、ほかの住民に関わります。

3. 持ち家でも、ローン・保険・建物の用途を確かめる

持ち家の戸建てには、貸主も管理組合もいません。それでも確かめる相手が3つあります。

• 住宅ローンの借入先：住宅ローンは、自分が住むための家に貸されるお金です。家の一部を仕事に使ってよいかどうかは契約によって違うので、始める前に借入先へ聞きます
• 火災保険の会社：住宅として契約した保険が、有料で他人に使わせているあいだの火事や破損まで補償するとは限りません。使い方が変わることを伝えて、補償の範囲を確かめます
• 自治体の建築の窓口と消防署：建物は、地域ごとに建ててよい用途が決められています。家の一部を不特定の人に貸す場所にすると、住宅とは別の用途として扱われ、必要な消防用設備が変わることがあります。広さと使い方で扱いが変わるので、窓口で聞きます

4. 近所への影響は、決まりを作っても残る

人数や時間帯の決まりを作っても、守るかどうかは利用者しだいです。苦情は自分のところへ来ますし、利用者が帰ったあとも近所づきあいは続きます。自分が家にいないあいだに貸すなら、騒ぎになったときに誰が駆けつけるのかも決めておきます。

こんな募集には応募しない

自宅や借りた部屋を貸す副業には、「場所があるだけで収入になる」という分かりやすさを使った勧誘があります。次のどれかに当てはまったら、申し込みを止めてください。

• 「部屋を借りて家具を置けば、あとは自動で毎月◯万円」と説明する：家賃は予約が無い月もかかります。家賃・手数料・清掃費を引いた計算を書面で出してもらえない話は進めません
• 「貸主には言わなくても分からない」「みんな黙ってやっている」と言う：契約を解除されて部屋を失うのは、勧めた人ではなく借りている本人です
• 運営のノウハウとして、高額の講座やコンサルティングを先に払わせる：確かめる相手は貸主・管理組合・自治体の窓口で、どれも聞くのにお金はかかりません
• 家具・内装・運営の代行をまとめた高額の契約を急がせる：費用の内訳と、途中でやめるときの条件を読んでから決めます
• 収入の見込みを、予約がすべて埋まった場合の数字だけで示す：埋まらなかった月の数字を聞いて、答えが出ない相手とは契約しません

お金を払う前に確かめる点は副業詐欺の見分け方7つに、初期費用のかからない仕事の探し方は安全な副業の探し方にまとめています。代行会社と契約を結ぶ前には、業務委託契約書のチェックリストで、費用と解約の条項を読んでください。

税金と会社への届出｜収入の区分は「何を提供しているか」で決まる

国税庁は、不動産所得を「土地や建物などの不動産の貸付け」などによる所得で、事業所得や譲渡所得に当たるものを除いたもの、と説明しています（タックスアンサーNo.1370）。部屋を月単位で貸して家賃を受け取るのは、この不動産所得です。

一方、レンタルスペースは、机や椅子などの備品を用意し、利用のたびに清掃をして、その分も含めた利用料を受け取ります。場所を貸すだけでなく、サービスの提供が加わっている形です。税務の専門誌や税理士の解説では、こうした時間貸しは、民泊と同じ考え方で雑所得（規模や続け方によっては事業所得）に区分されると説明されることが多くなっています。分かれ目は貸す時間の長さではなく、何を提供しているかです。

貸し方	区分の考え方
部屋を月単位で貸し、家賃を受け取る	不動産所得
備品と清掃をつけて時間単位で貸す（副業の規模）	雑所得と説明されることが多い
同じ貸し方を、事業と言える規模と形で続ける	事業所得になりうる

ただし、レンタルスペースを名指しして区分を示した国税庁の公表は、この記事を書いた時点では確かめられませんでした。区分によって、赤字の扱いや使える控除が変わります。申告の前に、税務署か税理士に自分の貸し方を伝えて確かめてください。

経費になるのは、掲載サイトの手数料、清掃と消耗品の費用、貸すために買った備品などです。家賃や水道光熱費のように生活と共通の支出は、貸した面積と時間の割合で分けます。分け方は副業の経費はどこまで認められるかの記事に書きました。住宅ローン控除を受けている家では、家の一部を住む以外の目的に使うと控除に影響することがあるので、こちらも始める前に税務署へ確かめてください。

給与を1か所から受け取っている会社員の方は、給与以外の所得が年20万円を超えると、所得税の確定申告が必要になります。20万円以下でも、住民税の申告は別に必要です。20万円の数え方は副業の確定申告と20万円ルールに、勤務先への伝わり方は住民税を普通徴収にしても副業が会社に伝わる5つのケースに、就業規則の読み方は就業規則の副業禁止・許可制を確かめる記事に書いています。

人を泊める形で貸す場合は、住宅宿泊事業法の届出と年180日の上限がかかります。「民泊を副業でやるには？住宅宿泊事業法の届出・年180日の上限と会社員が先に確認すること」で確認してください。

部屋ではなく敷地にコンテナを置いて貸す形を考えている場合は、レンタルコンテナのオーナーは副業になる？利回りの見方と空室・用途地域のリスクで利回りの見方と用途地域の確認点をまとめています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 月に数回、友人の紹介で来た人に貸すだけです。それでも貸主の承諾は必要ですか？

必要だと考えてください。回数が少なければ承諾が要らなくなる、という決まりは民法にも契約書にもありません。お金を受け取って他人に使わせるなら、回数にかかわらず、先に貸主へ伝えるのが安全な順番です。

Q2. 管理規約にレンタルスペースのことが書かれていません。始めてもよいですか？

書かれていないことは、認められていることと同じではありません。多くの規約には「専ら住宅として使用する」という定めがあり、時間貸しがそれに合うかどうかは管理組合が判断します。始める前に、管理会社か理事会へ書面で問い合わせてください。

Q3. 自分が家にいるときだけ貸すなら、問題は少なくなりますか？

騒ぎや破損にすぐ気づける点では安心です。ただし、賃貸の承諾・管理規約・保険の確認が要ることは変わりません。自分がいても、お金を受け取って他人に使わせていることは同じだからです。

Q4. 利用者が家具を壊したら、誰が負担しますか？

壊した人に請求するのが基本ですが、連絡が取れなくなることもあります。掲載サイトに補償の仕組みがあるかどうか、ある場合はどこまで対象になるかを、登録の前に公式ページで確かめてください。賃貸の部屋の床や壁は、最終的に借りている自分が貸主に対して責任を負います。

Q5. 開業届は出す必要がありますか？

事業として続けるなら提出しますが、副業の規模で雑所得として申告する場合は、開業届が無くても申告はできます。どちらで申告するのが自分の貸し方に合うかは、税務署で確かめられます。

まとめ｜「この家で貸してよいか」が通ってから、備品を買う

• 自宅を時間単位で貸す副業は、予約の受付・鍵の受け渡し・清掃・近所への対応までが仕事に入る
• 賃貸は、貸主の承諾がなければ貸せない。承諾なく他人に使わせると、契約を解除される理由になる（民法612条）
• 分譲マンションは、管理規約の「専ら住宅として使用」の定めを見て、管理組合に確かめる
• 持ち家でも、住宅ローンの借入先・火災保険の会社・自治体の窓口と消防署に確かめる
• 備品と清掃をつけた時間貸しの収入は、雑所得と説明されることが多い。区分は税務署で確かめる
• 収入は、利用料から手数料と費用を引き、使った時間で割って判断する

次に読むなら、同じように自宅を使い、始める前の確認が分かれ目になるペットシッターと動物取扱業の登録の記事がおすすめです。お金を払う前に窓口で確かめる、という順番がそのまま当てはまります。

※本記事は、2026年10月時点で公開されている民法、国土交通省「マンション標準管理規約」「賃貸住宅標準契約書」、国税庁タックスアンサー（No.1370 不動産収入を受け取ったとき）をもとに、一般的な内容を整理したものです。時間貸しが転貸に当たるか、管理規約に反するか、どの所得に区分されるかは、契約の内容・規約・貸し方によって変わります。計算例の数字は説明のための仮のもので、実際の利用料や収入を示すものではありません。最終的な判断は、貸主・管理組合・自治体の窓口・消防署・税務署などにご確認ください。

山崎から一言